Der Schillerhof, ein historisches Gebäude in der Wiener Inneren Stadt, hat in den letzten Jahren viel durchgemacht. Seit etwa sechseinhalb Jahren steht das beeindruckende Bauwerk nun schon leer. Ursprünglich im Jahr 1870 erbaut, hat es eine spannende Geschichte. Ab 1945 diente es als Zentrale der Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB) und war sogar für einige Zeit der Sitz des Verfassungsgerichtshofs in den ersten Jahren der Ersten Republik. Was für ein Verlust, wenn man bedenkt, dass der Leerstand der ÖBB unter anderem auf die Corona-Pandemie zurückgeführt wird. Wer hätte gedacht, dass ein Virus so viele Türen schließen kann?
Die letzte Büronutzereinheit verließ das Gebäude Ende 2019, und seither wurde eine umfassende Neuausrichtung des Standorts beschlossen. Geplant war ursprünglich ein Hotel, doch während der Pandemie stellte man fest, dass die Nachfrage hierfür recht gering war. 2022 wurde eine Ausschreibung für ein neues Nutzungskonzept gestartet, die jedoch aufgrund von Faktoren wie der Ukraine-Kriegs-bedingten Zinswende und Baukostensteigerungen ohne Zuschlag endete. An dieser Stelle muss man die Frage aufwerfen: Wie kann es sein, dass ein so zentral gelegenes Gebäude, das über fast 16.000 Quadratmeter nutzbare Fläche verfügt, derart ungenutzt bleibt?
Die Pläne für die Zukunft
Die ÖBB haben sich entschieden, das Gebäude nicht unter Marktwert zu verwerten, sondern eine Eigenentwicklung anzustreben, um langfristige Erträge zu sichern. In der Erdgeschosszone war der Schillerhof in den letzten Jahren durchgehend vermietet, was zeigt, dass durchaus Interesse an dieser Lage besteht. Aktuell planen die ÖBB Büroflächen am Schillerplatz, die mit dem Jahreswechsel 2030/2031 vermietet werden sollen. Die Ausschreibung für diese Büroflächen läuft bereits und sieht rund 17.000 Quadratmeter Büro- und Geschäftsflächen sowie 800 Quadratmeter Gewerbeflächen und 2.000 Quadratmeter Lagerflächen vor. Ein Dachgeschossausbau ist ebenfalls vorgesehen.
Doch trotz der vielversprechenden Pläne wird kritisiert, dass die ÖBB unprofessionelles Immobilienmanagement betreiben, was zu einem Verlust von mindestens 50 Millionen Euro an Mieteinnahmen bis 2030 führen könnte. Ein ÖBB-Sprecher argumentiert, dass nur für renovierte Objekte in neuem Zustand kalkulierte Mieten erzielt werden können. Komischerweise scheint es, als ob die ÖBB in einer Zwickmühle stecken. Einerseits streben sie an, bis 2025 aus Immobilienerträgen 200 Millionen Euro Umsatz zu erwirtschaften, andererseits wird der Leerstand als notwendig erachtet, auch wenn man versucht, ihn so gering wie möglich zu halten.
Ein Blick auf weitere Leerstände
Der Schillerhof ist nicht das einzige leerstehende Objekt der ÖBB. Ein weiteres Gebäude in der Mariannengasse 16-20 steht seit 2009 ungenutzt und hat über 10.000 Quadratmeter nutzbare Fläche. Der geschätzte Mietverlust für dieses Objekt über 20 Jahre beträgt etwa 60 Millionen Euro. Es ist bemerkenswert, wie viel Potenzial hier ungenutzt bleibt. Beide Immobilien sind in der ÖBB-Tochtergesellschaft Infrastruktur AG geparkt, und es gibt bisher keine Informationen zu den Kosten der Leerstände oder zu den beauftragten Unternehmen.
Andrea Reithmayer ist in der Geschäftsführung der Projektgesellschaften tätig, während Leonore Gewessler, die Aufsichtsratsvorsitzende der ÖBB Holding, 2024 in eine neue Immobilienposition versetzt wurde. Diese Veränderungen wirft Fragen auf: Ist ein Umdenken nötig, um die wertvollen Immobilien in den besten Lagen sinnvoll zu nutzen?
Der Fall des Schillerhofs und anderer leerstehender Objekte verdeutlicht die Herausforderungen, mit denen die Immobilienwirtschaft konfrontiert ist. Die Kombination aus Leerständen, Wertverlusten und den Notverkäufen, die sich aus der aktuellen Marktsituation ergeben, ist ein Thema, das nicht nur die ÖBB betrifft, sondern auch andere Akteure in der Branche. Weitere Informationen dazu finden Sie in einem Artikel von Haufe hier.
Wir dürfen gespannt sein, wie sich die Entwicklungen rund um den Schillerhof und die Immobilienstrategie der ÖBB in den kommenden Jahren auswirken werden!