In Wien-Hernals sorgt die geplante Umwidmung eines Zinshauses in der Thaliastraße 103 für Aufsehen. Ziel dieser Maßnahme ist es, die seit 2023 geltende 90-Tage-Regel für Kurzzeitvermietungen zu umgehen. Laut dieser Regel dürfen Wohnungen in Wien nur maximal 90 Tage pro Jahr ohne spezielle Bewilligung kurzzeitig vermietet werden. Beherbergungsstätten hingegen unterliegen anderen Richtlinien als Wohngebäude, was die Umwidmung für Investoren besonders attraktiv macht. Bis dato wurden im Jahr 2025 bei der Baupolizei 305 Anträge auf Umwidmung eingereicht, von denen 132 positiv beschieden wurden. Der Gemeinderat hat bereits über solche Umwidmungen diskutiert, um neue gesetzliche Rahmenbedingungen zu schaffen und bestehende Gesetze zu umgehen.
Die Grünen haben die Situation scharf kritisiert und auf die Plattform „Inside Airbnb“ verwiesen, die in Wien 14.000 Wohnungen als Tourismusappartements listet. Bei Anwendung verschiedener Filter könnte die Zahl der tatsächlich professionell geführten Airbnbs auf bis zu 3.000 sinken. Vor diesem Hintergrund fordern die Grünen eine Gesetzesregelung, die Umwidmungen nur unter strengen Richtlinien erlaubt, um den Wohnraum in der Stadt zu schützen.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietungen sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Die Zulässigkeit der Vermietung variiert je nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und gesetzlichen Pflichten im Wohnungseigentumsrecht. Selbst wenn die Vermietung erlaubt ist, können Störungen und Sicherheitsrisiken zu Einschränkungen führen. Ein zentrales Element ist das Rücksichtnahmegebot (§ 14 WEG), das besagt, dass die Nutzung des Sondereigentums andere Eigentümer nicht übermäßig belasten darf.
Um rechtlich abgesichert zu sein, müssen Verwalter, Beiräte und Eigentümer alle relevanten Dokumente sorgfältig sammeln und Beschwerden strukturiert erfassen. Die Entscheidungen über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie etwa das Verbot von Schlüsselkästen, werden in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG) getroffen. Beschwerden über Störungen müssen formal bearbeitet werden, und bei wiederholten Störungen können Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden (§ 1004 BGB).
EU-weite Trends und Regelungen
Die Diskussion über Kurzzeitvermietungen ist nicht nur auf Wien beschränkt. In der gesamten EU wachsen diese Mietmodelle rasant. Fast ein Viertel der Beherbergungen in der EU erfolgt mittlerweile über Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Expedia Group. Diese Tendenz führt jedoch auch zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Einheimische. Städte regulieren Kurzzeitvermietungen zunehmend, um die Lebensbedingungen ihrer Bürger zu schützen. In Deutschland beispielsweise gibt es Gesetze zur Vermeidung der Zweckentfremdung von Wohnraum, und der Europäische Gerichtshof hat 2020 entschieden, dass Maßnahmen gegen Wohnraummangel im Allgemeininteresse liegen.
Ab Mai 2024 tritt eine neue Verordnung (EU) 2024/1028 in Kraft, die eine digitale Infrastruktur für Kurzzeitvermietungen schaffen soll. Diese Verordnung ermöglicht den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen und die Prüfung der Rechtmäßigkeit von Angeboten. Damit wird eine einheitliche digitale Zugangsstelle eingerichtet, um den Behörden den Zugriff auf Buchungsdaten zu erleichtern. In diesem Kontext müssen die Mitgliedstaaten innerhalb der nächsten zwei Jahre die Umsetzung dieser Regelung vorantreiben.