Heute ist der 14.07.2026 und ich sitze hier im lebendigen Wien-Neubau, wo sich die Wohnsituation gerade ordentlich verändert. Der Wohnungsmarkt, so scheint es, hat sich in letzter Zeit gewaltig gewandelt. Die Nachfrage nach Wohnungen ist nicht mehr dieselbe wie noch vor ein paar Jahren. Besonders die sanierte Bestandswohnungen, und da vor allem die Altbauwohnungen, stehen jetzt hoch im Kurs. Das hat auch mit der Tatsache zu tun, dass diese Wohnungen in gewachsenen Wohnvierteln liegen und günstiger sind als die Neubauten, die immer mehr aus dem Boden sprießen. Gleichzeitig bieten sie eine verbesserte Energieeffizienz und Wohnqualität. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Laut dem Halbjahresbericht von Immo Analytics verlieren ältere Neubauten an Bedeutung. Die Bautätigkeit ist rückläufig, und das wirkt sich direkt auf die Preise aus.

Das Bild wird besonders klar, wenn man sich die Mietpreise in Wien anschaut. Die Bruttomieten für typische Neubauwohnungen – sagen wir mal eine 50 m² Wohnung mit 10 m² Freifläche – steigen zwischen Q1 2024 und Q2 2026 stärker als die Inflation. In Bezirken wie Josefstadt, Hietzing und der Inneren Stadt sind die Mietsteigerungen besonders stark. Und die städtischen Entwicklungen, wie die Aufwertungsmaßnahmen entlang der äußeren Mariahilfer Straße, treiben die Preise in den angrenzenden Gebieten weiter nach oben. Das ist nicht nur ein lokales Phänomen. Gregor Pfeiffer von Immo Analytics erklärt, dass die steigenden Mieten eine direkte Folge der rückläufigen Neubautätigkeit sind. Es ist ein Zusammenspiel aus knappen Angeboten und stabiler Nachfrage.

Der Druck in Graz

Ein Blick nach Graz zeigt, dass es hier nicht anders aussieht. Die Bevölkerung ist zwischen 2010 und 2024 um satte 18% gewachsen, während die Zahl neu errichteter Wohnungen rückläufig ist. Eine Studie von EcoAustria im Auftrag von ÖWG Wohnbau macht klar: Graz hat kein Preisproblem, sondern ein Angebotsproblem. Um langfristig leistbares Wohnen zu sichern, muss mehr Wohnraum geschaffen werden. Besonders der gemeinnützige Wohnbau wird als vielversprechend angesehen. Er senkt die Marktmieten im unregulierten Segment um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter – das ist kein Pappenstiel!

Wenn wir einen Blick über die Grenzen werfen, dann sehen wir auch in Köln ähnliche Entwicklungen. Dort stiegen die Angebotsmieten in der zweiten Jahreshälfte 2025 von 15,58 €/m² auf 16,39 €/m². Das Mietwachstum hat sich von +3,3 Prozent auf +5,8 Prozent erhöht. In der Stadt wird die Attraktivität als Investitionsstandort immer deutlicher. Aber auch hier ist die Bautätigkeit angespannt. Mit nur 1.819 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2024 ist das der niedrigste Stand seit 1990. Die Versorgungslücke ist spürbar. Es fehlen schlichtweg Wohnungen, und die Baugenehmigungen sind ebenfalls rückläufig.

Marktveränderungen und Trends

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist also nicht leicht. Der Markt verlagert sich zunehmend in Richtung hochwertig sanierter Bestandsobjekte. Das bedeutet, dass der Anteil der Transaktionen im teureren Segment wieder ansteigt. Die Mieten für Neubauten liegen in Köln bei 19,01 €/m² mit einer Fünfjahres-CAGR von +8,3 Prozent. Die Preise für Bestandsimmobilien haben sich ebenfalls erhöht – um 6,9 Prozent, um genau zu sein. Und das alles geschieht in einem Kontext, in dem die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor stabil ist, während das Angebot zunehmend rarer wird. Man fragt sich, wo das alles enden soll.

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Im Grunde genommen spiegelt sich hier ein viel größeres Problem wider – die Frage nach leistbarem Wohnraum in einer Zeit, in der die Städte wachsen und die Menschen weiterhin in urbanen Gebieten leben wollen. Die Herausforderungen sind groß, aber vielleicht gibt es ja kreative Lösungen. Man darf gespannt sein, wie sich der Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren entwickeln wird.

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