In Wien tut sich was auf dem Wohnungsmarkt – leider nicht unbedingt im positiven Sinne. Während die Bevölkerung stetig wächst, nimmt die Zahl der neuen Wohnungen ab. Laut dem Neubaubericht der Wirtschaftskammer werden 2023 nur rund 9.400 Wohneinheiten fertiggestellt, anstelle der geplanten 12.600. Michael Pisecky, der Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien, sieht diesen Trend als besorgniserregend an. Er glaubt, dass sich die Situation nicht so schnell ändern wird. Globale Krisen, darunter der Ukraine-Krieg und die KIM-Verordnung, drücken zusätzlich auf den Wohnbau. Diese Regelung hat seit Mitte 2022 bis Ende Juni 2025 die Vergabe von Immobilienkrediten stark eingeschränkt.
Die Verteilung der Neubauten in Wien ist ebenfalls bemerkenswert. 55 % der neuen Wohnungen sind Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, ein Drittel sind Drei-Zimmer-Wohnungen, und gerade mal 14 % verfügen über vier oder mehr Zimmer. Mit einer durchschnittlichen Größe von 59 Quadratmetern sind fast alle Neubauten mit Freiflächen wie Loggien, Balkonen oder Terrassen ausgestattet. Interessanterweise konzentrieren sich die meisten Neubauprojekte in den äußeren Bezirken der Stadt, besonders in der Donaustadt. Innerhalb des Stadtzentrums sieht die Lage hingegen mau aus, vor allem in Mariahilf, Neubau und Josefstadt, wo das Angebot im Verhältnis zum prognostizierten Bevölkerungswachstum bis 2030 zu wünschen übrig lässt.
Ein besorgniserregender Rückgang
Die aktuelle Situation ist nicht nur eine Frage der Wohnfläche. Zwischen 2015 und 2022 sind die Preise für Wohnungen in Wien um rund 66 % gestiegen, während Grundstückspreise sogar um 99 % in die Höhe geschnellt sind. Die Zahl der Baubewilligungen ist im Vergleich zum Vorjahr dramatisch eingebrochen. Die strengen Kreditvergaberegeln der Finanzmarktaufsicht (FMA) und die gestiegenen Kreditzinsen seit Mitte 2022 verschärfen die Situation weiter. Immer weniger Menschen können sich Eigentum leisten, was wiederum die Mietpreise nach oben treibt. Das ist eine echt besorgniserregende Entwicklung!
Die Bauwirtschaft in Wien hat zwischen Sommer 2022 und Sommer 2023 über 6000 Beschäftigte verloren und 790 Millionen Euro weniger Gesamtwertschöpfung erwirtschaftet. Walter Ruck, Präsident der Wirtschaftskammer Wien, fordert dringend Maßnahmen zur Stabilisierung des Marktes, einschließlich Unterstützung für Sanierungen. Erwin Hameseder, der Obmann der Wiener Banken und Versicherungen, hat eine Umsatzsteuer-Rückvergütung für Bau- und Sanierungsmaßnahmen ins Spiel gebracht und schlägt vor, die steuerliche Absetzbarkeit von Sonderausgaben wieder einzuführen. Michael Pisecky sieht zudem die Notwendigkeit, die Schuldendienstquote von maximal 40 % auf 60 % anzuheben, um die Finanzierung von Eigentum zu erleichtern.
Ein Ausblick auf den Wohnungsmarkt
Die aktuellen Entwicklungen im Wiener Wohnungsmarkt werfen Fragen auf. Die Flächenwidmung stammt aus einer Zeit, in der die Bevölkerung noch deutlich kleiner war, und es besteht ein klarer Anpassungsbedarf. Auch das geltende Abbruchverbot sollte überdacht werden, um sinnvolle Weiterentwicklungen zu ermöglichen. Die kürzlich angekündigten bürokratischen Erleichterungen für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten könnten ein erster Schritt in die richtige Richtung sein.
Für all jene, die auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie sind, gibt es immerhin eine Vielzahl an Möglichkeiten. Über 2.000 ungelistete Angebote stehen zur Verfügung, und potenzielle Käufer können ihre Wunschimmobilie online konfigurieren oder direkt mit einem Ansprechpartner in Kontakt treten. Die Auswahl reicht von Wohnimmobilien bis zu Gewerbeimmobilien, und durch die Abfrage von Standort, Größe und Preis können passende Angebote gefunden werden.
Die Situation ist angespannt, und es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt entwickeln wird. Eines ist sicher: Spannend bleibt es allemal!