In Berlin, der lebhaften Hauptstadt Deutschlands, ist die Preig AG auf dem Immobilienmarkt in aller Munde. Doch nicht aus den besten Gründen. Die Kritik an diesem neuen Akteur wird immer lauter, vor allem von Mietern in beliebten Kiezen. Diese Sorgen sind nicht unbegründet, denn die Preig AG kauft und modernisiert Wohnhäuser. Die Angst vor steigenden Mieten und Verdrängung wächst, besonders in Stadtteilen wie Kreuzberg. Hier haben sich bereits zwei Hausgemeinschaften – in der Solmsstraße 10 und der Yorckstraße 73 – an Abgeordnete von Linken, Grünen und SPD sowie das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg gewandt.

Die Pläne der Preig AG sind nicht gerade beruhigend. In beiden Häusern plant der Konzern, Läden in touristische Unterkünfte umzuwandeln, was die Mieter vor neue Herausforderungen stellt. Am 4. September 2024 wurde für die Solmsstraße 10 eine Baugenehmigung erteilt, um zwei Gewerbeeinheiten in einen Beherbergungsbetrieb mit 12 Betten umzuwandeln. Für die Yorckstraße 73 erhielt man am 17. Juni 2026 die Genehmigung für die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in eine Unterkunft mit maximal 6 Schlafplätzen. Ein weiterer Antrag befindet sich im Prüfverfahren. Bezeichnend ist, dass beide Gebäude in einem Milieuschutzgebiet liegen, ein Umstand, den die Mieter in ihrem Schreiben an die Abgeordneten hervorheben.

Kritik an der Genehmigungspraxis

Unverständnis macht sich breit. Mieter äußern sich empört über die Genehmigungen und die Antwort des Bezirksamts, das aufgrund personeller Unterbesetzung keine laufenden Baumaßnahmen kontrollieren kann. Diese Situation wirft Fragen auf, nicht nur über die Preig AG, sondern über die gesamte Genehmigungspraxis in Berlin. Katrin Schmidberger von den Grünen beschreibt die Lage als „Offenbarungseid“. Sie betont, dass die Probleme nicht nur die Preig AG betreffen, sondern ein allgemeines Systemversagen darstellen.

Ein Blick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen in Berlin zeigt, dass es zwar soziale Erhaltungssatzungen in mehreren Bezirken gibt, zuletzt in Mitte für fünf Gebiete im Wedding und Moabit, doch deren Effektivität bleibt fraglich. Diese Milieuschutzsatzungen sollen gemäß § 172 Absatz 1 Ziffer 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und Verdrängung entgegenwirken. Dabei sind die Hauptursachen für Verdrängung vor allem ungebremste Mieterhöhungen durch Modernisierungen und Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen.

Die Herausforderungen für Mieter

Die Zahlen sprechen für sich: Bei Modernisierungsmaßnahmen können bis zu 11% der Baukosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Das führt oft zu erheblichen Mieterhöhungen. In einem Fall in Friedrichshain sollten die Mieten zwischen 700 und 900 Euro monatlich nach Modernisierungen steigen. Und hier ist das Dilemma: Es gibt keine gesetzliche Begrenzung für Mieterhöhungen durch Modernisierung. Die Mietpreisbremse, die es Vermietern erlaubt, bei Neuvermietungen bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, greift in vielen Fällen nicht, da es zahlreiche Ausnahmen gibt.

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Die Mieter sind oft gezwungen, gerichtlich gegen die Mieterhöhungen vorzugehen, was jedoch selten geschieht. Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden nicht sanktioniert. Auch wenn Milieuschutzsatzungen bauliche Maßnahmen regulieren können, sind die gesetzlichen Vorgaben unpräzise und führen zu Unsicherheiten. Die Bezirke haben unterschiedliche Kriterienkataloge für genehmigungsfähige Baumaßnahmen in Milieuschutzgebieten, was die Situation zusätzlich kompliziert.

Milieuschutz als rechtliches Instrument

Der Milieuschutz, eine gesetzliche Maßnahme, die im Baugesetzbuch (BauGB) verankert ist, soll den Wohnungsbestand und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in bestimmten Gebieten schützen. Er wird durch Erhaltungssatzungen der Gemeinden konkretisiert. Bauliche Veränderungen, wie Abriss, Neubau oder Modernisierungen in Milieuschutzgebieten, bedürfen einer behördlichen Genehmigung. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in diesen Gebieten erschwert, und Eigenbedarfskündigungen werden ebenfalls durch Milieuschutzsatzungen erschwert. Ordnungswidrigkeiten bei Verstößen gegen diese Bestimmungen können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Die Gemeinden bestimmen, welche Gebiete unter Milieuschutz gestellt werden, und genehmigungspflichtige Änderungen umfassen auch Modernisierungen und Grundrissveränderungen. Doch trotz dieser Regelungen bleibt die Frage: Wie effektiv ist der Milieuschutz wirklich? Die Mieter in Berlin hoffen auf eine grundlegende Reform der gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen und Duldungspflichten bei Modernisierungen, um die bestehenden Probleme nachhaltig zu lösen. Vielleicht wäre eine Abschaffung von § 559 BGB und eine Reform der Mietpreisbremse der richtige Schritt, um Verstöße zu sanktionieren und Ausnahmen zu streichen.

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