In der TU Wien dreht sich heute, am 6. November 2026, vieles um eine Frage, die im Gebäudebetrieb langsam drängender wird: Was lässt sich aus den Daten herausholen, die längst vorhanden sind? Beim 19. Internationalen Facility Management Kongress, der am 5. und 6. November an der TU Wien stattfindet, diskutieren Fachleute aus Wirtschaft und Wissenschaft über Digitalisierung, Künstliche Intelligenz (KI) und Datennutzung in der Immobilienwirtschaft.

Die zentrale Erkenntnis klingt zunächst fast unspektakulär: Der größte Mehrwert entsteht häufig nicht durch hohe Neuinvestitionen, sondern durch die intelligente Nutzung verlässlicher Bestandsdaten. Sensoren, Anlagensteuerungen und digitale Gebäudedokumentationen liefern ohnehin große Datenmengen. Die eigentliche Herausforderung liegt zunehmend darin, sie zu strukturieren und sinnvoll einzusetzen.

Vom Büro bis zum Energieverbrauch

Am ersten Kongresstag stand die Praxis im Mittelpunkt. Gerhard Hochreiter von der Sparkasse Oberösterreich zeigte, dass die frühzeitige Einbindung der Beschäftigten in die Gestaltung ihrer Arbeitsumgebung Mitarbeiterbindung und Zusammenarbeit mit vergleichsweise geringen Investitionen stärken kann. Nicht alles muss neu gebaut werden, manchmal hilft offenbar schon besseres Zuhören.

Matthias Traub von Invenium Data Insights, einem Tochterunternehmen von A1, präsentierte den Einsatz aggregierter Mobilfunkdaten. Damit lässt sich analysieren, wie Gebäude tatsächlich genutzt werden – nicht nur, wie es in Plänen oder Belegungslisten steht. Werden diese Informationen mit Gebäude-, Energie-, Wetter- und Kalenderdaten kombiniert, können sie KI-gestützte digitale Gebäudezwillinge und Energieprognosen verbessern.

Aline vom Baumbach und Darko Srbu von der BIG erläuterten, wie rund 1.000 Gebäude durch klare Vorgaben, standardisierte Datenübertragung und eine zentrale Datenbank für die Verbrauchsmessung ausgestattet werden können. FMTG und Falkensteiner Hotels berichteten unterdessen von Einsparungen in der Höhe von 5,1 GWh Energie und rund 500.000 Euro. Möglich wurde das durch die bedarfsgerechte Planung und Steuerung technischer Anlagen.

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PwC und Raiffeisen Capital Management widmeten sich der Regulierung und den Energiepreisrisiken im Zusammenhang mit ESG. Energieeffizienz wurde dabei nicht bloß als Sparmaßnahme, sondern auch als Teil der Risikovorsorge eingeordnet.

Wenn der digitale Zwilling mitdenkt

Christian Ziemer, Geschäftsführer von Goldbeck Facility Services, unterscheidet zwischen analytischem und operativem Facility Management. KI kann vorhandene Daten rasch ordnen, analysieren und interpretieren. Digitale Werkzeuge ermöglichen dadurch effizientere und vorausschauende Prozesse, senken Betriebskosten und erhöhen die Verfügbarkeit von Gebäuden und Anlagen.

Ein Beispiel ist Goldbecks „FM-Assist“, ein kontextsensitiver Chatbot, der mit dem internen CAFM-System „Spartacus“ verbunden ist. Er analysiert eingehende Störmeldungen in Echtzeit, priorisiert sie nach Dringlichkeit, interpretiert den erforderlichen Handlungsbedarf und stellt Informationen zu Wartungsintervallen, Ansprechpartnern und technischen Parametern bereit. Suchzeiten und Medienbrüche werden dadurch reduziert.

Auch Wartungsdokumente können KI-gestützt untersucht werden. Das System sucht automatisch nach Abweichungen, strukturiert und bewertet die Ergebnisse und schlägt Maßnahmen vor. Laut Ziemer sinken dadurch der personelle Aufwand und die Bearbeitungszeiten, während Qualität, Transparenz und Schnelligkeit steigen. Die menschliche Expertise verschwindet dabei nicht: KI unterstützt und vervielfacht sie, ersetzt sie aber nicht.

Goldbeck entwickelte 2023 den internen, datenschutzkonformen Chatbot „ChatGB“. Er greift auf Unternehmenswissen aus Produktion, Planung, Bau, Revitalisierung und Gebäudebetrieb zurück. Spezialisierte „ChatGB Experten“ können angebunden werden, um die Wissensbasis zu erweitern. Externe Werkzeuge für Recherche und Dokumentenarbeit werden reguliert und rechtlich abgesichert eingesetzt. Interne Schulungen vermitteln erlaubte Einsatzmöglichkeiten, sinnvolle Anwendung und Grenzen digitaler Werkzeuge – produktiv, aber bitte nicht blind.

Analyseplattformen wie Power BI helfen bei operativen Entscheidungen, etwa bei der Auswertung von Energieverläufen, der Planung von Wartungszeiträumen und der Priorisierung von Maßnahmen im Störungsmanagement. BIM dient dabei als digitaler Zwilling und zentraler Daten- und Kollaborationsknoten über den gesamten Gebäudelebenszyklus. FM-relevante Informationen werden im BIM-Modell konsistent, fortlaufend und chronologisch dokumentiert. Umbauten und andere Änderungen bleiben im Modell sichtbar, die Revisionsunterlagen aktuell.

Bei der Inbetriebnahme können reale Zustände mit dem 3D-Modell abgeglichen werden. Abweichungen fallen dadurch früher auf und lassen sich dokumentieren. Eigentümer, Nutzer und Investoren erhalten mehr Transparenz über den Immobilienbetrieb. In Verbindung mit KI und Sensordaten aus der Gebäudeautomation soll sich der digitale Zwilling vom Dokumentationsinstrument zu einem reaktionsfähigen Steuerungsinstrument entwickeln.

Daten zu Lagertemperaturen, Laufzeiten, Schaltzyklen und Vibrationen werden als historische Verläufe ausgewertet. KI-Modelle erkennen heute Anomalien und sollen künftig Ereignisse prognostizieren, bevor sie zu Störungen führen. Wartungsstrategien könnten damit von fixen Intervallen auf zustandsbasierte Prognosen umgestellt werden. Das kann Ausfälle verringern und die Planung von Ersatzteilen, Personal und Routen verbessern. Fachkräfte müssen solche Entscheidungsvorschläge trotzdem kritisch prüfen.

Wissenschaft mit Blick auf den nächsten Tag

Am zweiten Kongresstag stellten Forscher des KIT Karlsruhe, der TH Mittelhessen und des IIT Bombay gemeinsam mit der TU Wien praxisnahe KI-Anwendungen vor. KI-Modelle können etwa die Entwicklung 3D-gedruckter Gebäudeteile unterstützen, deren Haltbarkeit verlängern und Wartungskosten senken.

Auch der Energie- und Wasserverbrauch von Gebäuden lässt sich für den Folgetag prognostizieren – vorausgesetzt, die Messdaten werden zuvor sorgfältig bereinigt. Kartendienstdaten, etwa aus Google Maps, können mithilfe von KI auf Schäden an Gebäuden und Straßen untersucht werden. Die Instandhaltung kann dann früher eingeleitet werden, bevor aus einer kleinen Auffälligkeit ein teures Problem wird.

Ein neuer Bewertungsrahmen soll außerdem soziale ESG-Faktoren systematisch erfassen. Dazu zählen Reinigung, Catering, Sicherheit und Abfallmanagement. Bestehende ESG-Tools berücksichtigen diese Bereiche bislang nur unzureichend.

Prof. Dr. Alexander Redlein von der TU Wien betonte, dass KI kein Selbstzweck sei. Die Ergebnisse hängen laut Redlein von der Datenqualität, der Auswahl des Modells und der Kontrolle ab. Am Kongress wurden deshalb auch die Grenzen und Risiken eines unkontrollierten KI-Einsatzes diskutiert.

Für Facility Manager wird die Fähigkeit wichtiger, Daten zu interpretieren, miteinander zu verknüpfen und in Entscheidungen umzusetzen. Die Branche soll die Digitalkompetenz ihrer Beschäftigten gezielt fördern. KI und digitale Werkzeuge können bei einfachen, wiederkehrenden Aufgaben entlasten; dadurch bleibt mehr Zeit für die strategische und effiziente Bewirtschaftung von Immobilien.

Mehr Überblick, nicht Vollautomatik

Auch Bosch beschreibt KI als unterstützendes Werkzeug für Smart Buildings und für alle Phasen des Gebäudelebenszyklus: Design und Konstruktion, die Installation der Gebäudetechnik, Betrieb und Wartung sowie Rückbau und Entsorgung. Im Gebäudemanagement soll sie vor allem Transparenz und Effizienz schaffen. Facility Manager und Techniker bekommen einen besseren Überblick über Prozesse und Systeme, Anlagen können effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger betrieben werden. Ein vollständig autonomer Gebäudebetrieb steht derzeit nicht im Mittelpunkt.

KI analysiert Gebäudedaten online, erkennt langfristige Trends und unterstützt schnelle Entscheidungen in komplexen Situationen. Daten aus der Gebäudeautomation und aus vernetzten Systemen bilden die Grundlage, damit die KI die Steuerung der Anlagen erlernt. Die Ergebnisse werden dem jeweiligen Bereich oder Raum und damit dem konkreten Gebäudekontext zugeordnet.

Ein digitaler Gebäudezwilling bildet mit semantischen Modellen, sogenannten Ontologien, die Gebäudestruktur und die installierten Gewerke – etwa Heizung, Lüftung und Klima – digital ab. IoT-Geräte wie Gateways oder Controller sammeln automatisch Daten aus Anlagen und Systemen und führen sie in der Cloud zusammen. So werden digitaler und realer Raum verbunden: Systeme können zentral überwacht und im jeweiligen Prozesskontext gesteuert werden.

Der zweite Baustein sind semantische Zeitserien. Historische Gerätedaten werden gesammelt und im digitalen Gebäudezwilling bereitgestellt. KI-Modelle lernen kontinuierlich aus neuen Daten und erkennen kontextbezogene Zusammenhänge. Bei Brandmeldeanlagen können beispielsweise wiederkehrende Fehlermeldungen erkannt und Maßnahmen empfohlen werden.

Wenn Hardware und Software geeignet sind, lassen sich KI-Modelle als digitale Container aus der Cloud auf Videokameras, Controller oder Gateways übertragen und lokal ausführen. Geräte können dadurch mit der Zeit Verhaltensmuster ihrer Umgebung erkennen und darauf reagieren. Die Systeme verarbeiten große Datenmengen schnell, erkennen Muster und Anomalien und geben Handlungsempfehlungen aus oder lösen erlernte Aktionen automatisch aus – etwa bei der Raum- und Klimasteuerung.

In 3D-Modellen können Gebäudestrukturen und Informationen aus dem digitalen Gebäudezwilling zusammengeführt werden. Brandmelder und Videokameras lassen sich direkt am vorgesehenen Ort planen, die KI kann Hinweise zur erforderlichen Anzahl und Position geben. Auf Basis der Modelle können etwa Feuerwehrlaufkarten erstellt werden. Bestehende Anlagen werden räumlich zugeordnet; historische Zeitserien können Entwicklungen wie die Ausbreitung eines Brandes oder den Weg eines Einbrechers sichtbar machen.

Auch die manuelle Anlagendokumentation lässt sich überprüfen. KI nutzt dafür Kurztexte, physische Adressen und die erlernte Gebäudetopologie. So kann kontrolliert werden, ob Geräte in der Dokumentation korrekt verortet sind und welche Angaben korrigiert werden müssen.

Bei der vorausschauenden Wartung geht es um Muster, Trends, mögliche Geräteausfälle, Anomalien und geeignete Wartungszeitpunkte. Beim nachhaltigen Gebäudebetrieb analysiert KI den Energieverbrauch in Echtzeit und über längere Zeiträume und schlägt optimierte Energieeinstellungen vor. Proaktive Sicherheit reicht von Unterstützung bei Zutrittskontrollen und Videoüberwachung bis zu Kennzeichenerkennung, automatischer Schrankenöffnung, Brandschutz und Zugangsberechtigungen.

Das Flächenmanagement kann zeigen, wann und wie häufig Räume genutzt werden. Beleuchtung sowie Heizungs-, Lüftungs- und Klimasysteme lassen sich darauf abstimmen. In einer personalisierten Nutzererfahrung könnte die Gebäudetechnik individuelle Bedürfnisse berücksichtigen, Personen beim Eintritt erkennen und deren erwarteten Weg sowie bevorzugte Helligkeits- und Temperatureinstellungen einbeziehen.

Vertrauen, Datenschutz und die offene Rechnung

Mit den Möglichkeiten wachsen die Bedenken. Daten, Transparenz und Effizienz gelten als zentrale Themen. Der Mensch soll Entscheidungen der KI kontrollieren und letztlich korrigieren können. Laut einer Bitkom-Umfrage ist für 81 Prozent der befragten Unternehmen das Herkunftsland einer KI-Anwendung wichtig. Anbieter aus Deutschland oder den USA kommen laut Umfrage für 100 Prozent der Befragten infrage. Als möglicher Grund für das Vertrauen in deutsche Anbieter werden strengere Datenschutzvorschriften genannt; die DSGVO regelt den Datenschutz in Europa.

Von den KI-positiv eingestellten Befragten erwarten 86 Prozent mehr Effizienz, 85 Prozent Fortschritt, 77 Prozent bessere Arbeitsergebnisse und 74 Prozent mehr Sicherheit. KI-Skeptiker sorgen sich jeweils bei mehr als 80 Prozent insbesondere um Überwachung, fehlende Emotionen, Datenschutz und Kontrollverlust. Als zusätzliche Herausforderung gelten fehlendes Wissen und fehlende Weiterbildung. 75 Prozent der Unternehmen mit vorhandenen Digitalkompetenzen nennen fehlende KI-Kompetenzen der Mitarbeitenden als einen Grund gegen den Einsatz von KI.

Der Personalmangel und volle Auftragsbücher erhöhen den Druck auf Unternehmen, Hochschulen und Ausbildungsstätten, sich mit Smart-Building-Technologien zu befassen. Laut Bosch Tech Compass 2024 halten 64 Prozent der weltweit Befragten KI für die wichtigste Technologie der Zukunft; 2023 waren es 41 Prozent. Gleichzeitig fühlen sich nur 49 Prozent für das bevorstehende KI-Zeitalter gerüstet.

Bosch hat einen KI-Kodex mit ethischen Leitlinien eingeführt. Seine zentrale Vorgabe: Der Mensch bleibt bei KI-Entscheidungen die Kontrollinstanz. Bosch kündigt an, dass ab 2025 alle Produkte über KI verfügen oder mit KI entwickelt beziehungsweise hergestellt werden sollen.

Laut den Veranstaltern liegt die Zukunft der Immobilienwirtschaft in der Nutzung vorhandener Daten. Eine zentrale Innovation könnte darin bestehen, bestehende Gebäude intelligent zu betreiben. KI und Digitalisierung wären dann keine Zusatztechnologien mehr, sondern strukturprägende Bestandteile des Gebäudelebenszyklus – verbunden in einem belastbaren, lernfähigen Gesamtsystem.

Der 20. Internationale Facility Management Kongress ist für den 11. und 12. November 2027 an der TU Wien angekündigt. Bis dahin bleibt für die Branche einiges zu tun: Daten ordnen, Systeme verbinden, Beschäftigte schulen und bei aller Begeisterung immer noch selbst hinschauen.