In der Paulusgasse 5 in Wien-Landstraße mussten die Mieterinnen und Mieter ein Jahr lang ohne Starkstrom und Warmwasser auskommen. Gleichzeitig wurden im Mai 30 der insgesamt 58 Wohnungen zu Beherbergungsstätten umgewidmet.

Die Baupolizei, MA 37, hält fest, dass zum Zeitpunkt der Bewilligung alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt waren. Der Antrag war bereits im Februar gestellt worden – also bevor Wien die Regeln für solche Umwidmungen verschärfte.

Neue Regeln hätten das Vorhaben verhindert

Nach den verschärften Bestimmungen müssen mindestens 80 Prozent der Nutzflächen für Wohnzwecke erhalten bleiben. Eine Umwidmung in diesem Ausmaß wäre damit nicht mehr bewilligungsfähig gewesen: Für Beherbergungszwecke dürften rund 45 Prozent weniger Wohnfläche genutzt werden.

Auch ein eigener Eingang von der Straße wäre nach der neuen Gesetzeslage notwendig gewesen. Für Beherbergungsstätten in Gebäuden oder Gebäudeteilen, in denen sich auch Wohnungen befinden, genügt ein gemeinsames Stiegenhaus nicht mehr. Die Regel gilt für alle Ansuchen ab 10. Oktober 2026, auch für laufende Verfahren. Bereits erteilte Bewilligungen bleiben unberührt. Ob etwa ein Zugang vom Hof als getrennt gilt, entscheidet die Baupolizei im Einzelfall.

Stromlösung bis Mitte November

Bei Heizung und Warmwasser soll zunächst eine strombasierte Lösung umgesetzt werden. Die Bauarbeiten sollen bis Mitte November abgeschlossen sein. Danach ist geplant, diese Ersatzlösung durch eine zentrale Wärmepumpenanlage zu ersetzen.

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Eine Beherbergungsstätte dient der Unterbringung von Gästen während eines vorübergehenden Aufenthalts. Für eine dauerhafte Vermietung braucht es eine entsprechende Widmung; die bloße Vermietung einzelner Wohnungen an Touristen reicht rechtlich nicht aus. Eine Ausnahmebewilligung für Kurzzeitvermietung ist auf fünf Jahre befristet und in Wohnzonen nicht möglich.

Was für eine Beherbergungsstätte nötig ist

Üblicherweise müssen mindestens zwei Nutzungseinheiten im selben Gebäudeteil eine funktionelle Einheit bilden. Dazu kommt mindestens eine Gemeinschaftsanlage – etwa eine Lounge, ein Gepäckdepot oder ein Gemeinschaftsraum. Verlangt werden außerdem eine zentrale Verwaltung und ein Betriebskonzept, unter anderem zu Abrechnung, Aufenthaltsdauer und Serviceleistungen.

In Wohnzonen müssen mindestens 80 Prozent der Nutzfläche des Gebäudes, ausgenommen Erdgeschoß und Keller, dem Wohnen vorbehalten bleiben. Bei Wohnungseigentum ist die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich. Je nach Größe können zusätzliche Brandschutzauflagen gelten.

Vor einem Antrag werden Widmung, Gebäude und Eigentumsverhältnisse geprüft. Danach folgen die Prüfung der Unterlagen und die Klärung der Auflagen. Pläne und Betriebskonzept erstellt ein Ziviltechniker, eingereicht wird bei der Baupolizei MA 37. Erst nach dem Bescheid kann der Betrieb starten.

Weitere Änderungen stehen bevor

Ab 2027 soll bei Umwidmungen zu Beherbergungsstätten jedenfalls mindestens 80 Prozent der Nutzfläche für Wohnzwecke erhalten bleiben. Das geplante Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz soll ab 2027 außerdem eine Registrierungspflicht einführen.

Laut unverbindlichem Richtwert kostet eine Umwidmung ab 2.190 Euro netto inklusive Vorprüfung. Der genaue Preis hängt vom Objekt, seiner Größe und dem Planungsumfang ab. Die technische Planung und Einreichung übernimmt ein Ziviltechniker, die Koordination erfolgt durch das beauftragende Team.

Die Angaben stammen aus Informationen mit Stand 24. Oktober 2026. Sie sind allgemeiner Natur und keine Rechtsberatung. Maßgeblich bleiben die Wiener Bauordnung und die Auskünfte der Baupolizei MA 37.