Neun von zehn Familien in China besitzen ein Eigenheim – bleibt der Traum bestehen?

In den letzten drei Jahrzehnten hat sich China zu einer Nation von Hausbesitzern entwickelt – ein Faktor, der die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt ankurbelte und die Träume Millionen von Menschen verwirklichte.

Die Entwicklung des Immobilienmarkts in China

Seit dem Rückgang und dem endgültigen Ende der Sozialwohnungsbaupolitik in den 1990er Jahren haben staatliche Planungen sich mit tief verwurzelten kulturellen Normen vereinigt, um ein Maß an privatem Eigentum zu schaffen, das im Westen unvorstellbar wäre.

Während Millionen von Amerikanern mit Studienkrediten belastet sind – viele bis in die 30er Jahre, was sie zum Mieten zwingt – beginnen ihre chinesischen Kollegen direkt nach dem Universitätsabschluss mit der Planung zum Kauf ihrer ersten Wohnung.

Herausforderungen für Käufer

Doch eine schwächelnde Wirtschaft und ein von Krisen betroffener Wohnungsmarkt könnten diese Dynamik umkehren.

Laut offiziellen Statistiken sanken die Verkäufe neuer Wohnungen im vergangenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2014 und beliefen sich auf nur 7,3 Billionen Yuan (1,06 Billionen Dollar) im Vergleich zu 16,2 Billionen Yuan (2,3 Billionen Dollar) im Jahr 2021, als der Höhepunkt des Booms erreicht wurde.

Der Volumeneinbruch bei Neuwohnungen sank im vergangenen Jahr um 8,7%, wie Ökonomen der Macquarie-Finanzgruppe im Januar berichteten, und es wurde festgestellt, dass es „keine Besserung in Sicht“ gab.

Viele potenzielle Käufer sind nun vorsichtig, wenn es darum geht, eine Hypothek aufzunehmen.

Dazu gehört auch Cai Youcheng, ein 36-jähriger Grafikdesigner aus Peking, der seine Pläne zum Kauf derzeit aufgeschoben hat. Mieten fühlt sich für ihn nomadisch an, und er mag es nicht, dass er die Wohnung nicht nach seinem Geschmack dekorieren kann. Momentan bleibt er beim Mieten.

„Wenn man die Zahlen ehrlich betrachtet, macht Mieten für mich tatsächlich mehr Sinn. Aber tief im Inneren möchte ich trotzdem ein eigenes Zuhause besitzen.“

Kultureller Kontext des Hausbesitzes

Dieses Gefühl ist in dem Land mit 1,4 Milliarden Einwohnern weit verbreitet, wo der Hausbesitz weit mehr bedeutet als nur ein Eigentumserwerb.

In der chinesischen Kultur symbolisiert der Besitz einer Immobilie mehr als finanzielle Stabilität und sozialen Status. Es bedeutet, dass man sich um seine Familie kümmert, erklärt Eric Fong, Professor für Soziologie an der Universität Hongkong.

„Der traditionelle konfuzianische Wert legt großen Wert auf die Familie und darauf, dass alles von der Familie ausgehen sollte“, sagte er.

Traditionelle Neigungen erhielten in den 1980er Jahren, als die kommunistische Regierung Chinas eine Ära rasanter wirtschaftlicher Liberalisierung einleitete, Spielraum. Die Abhängigkeit von unternehmenseigenem Wohnraum wurde vermindert, und privates Eigentum wurde stark gefördert. Diese Entwicklung beschleunigte sich in den 1990er Jahren durch umfangreiche Subventionen.

„Viele Menschen wurden über Nacht zu Hausbesitzern zu einem sehr günstigen Preis“, sagt Huang Youqin, Professor für Geographie und Stadtplanung an der Universität Albany. „Das verwandelte viele früherer Mieter in Hausbesitzer.“

Dies griff ein weiteres essentielles Element der chinesischen Kultur auf: den starken Sparwillen. Der Besitz eines Hauses wurde zur beliebtesten Investition, als die Immobilienpreise anstiegen, sagte Huang, da es kaum andere Möglichkeiten gab, das expandierende private Vermögen unterzubringen.

Forschungen zeigen zudem andere immaterielle Vorteile auf: Landwirte, die in ihre neuen Städte ziehen, fühlen sich akzeptierter, wenn sie dort ein eigenes Zuhause besitzen, während Eltern ihren Kindern Wohnungen kaufen, um deren Heiratschancen zu erhöhen.

Im Vergleich zu westlichen Eigentumsverhältnissen

All dies führte dazu, dass China eine der höchsten Eigentumsquoten der Welt besitzt: Neun von zehn Haushalten sind Hauseigentümer, berichten mehrere Umfragen und akademische Publikationen.

In den letzten zwei Jahrzehnten wurden Einheiten, die leicht über 1.000 Quadratfuß in den hohen Wohnblocks exklusiver Stadtteile gehen, schnell verkauft.

Währenddessen lag die Eigentumsquote in den USA, wo Immobilien zunehmend unerschwinglich werden und Hochschulabsolventen oft mit Studienkrediten belastet sind, bei 65%, gemäß dem OECD-Datenbank für bezahlbares Wohnen. In anderen westlichen Ländern haben viele die Hoffnung aufgegeben, jemals ihre Eltern oder Großeltern in den Hausbesitz nachfolgen zu können.

Doch für den chinesischen Immobilienmarkt, wie für alle Immobilienmärkte, konnten die guten Zeiten nicht ewig währen.

Während des Booms hatten viele Entwickler enorme Schulden angehäuft, und die Überproduktion von Wohnraum führte zu ganzen Geistervierteln und leeren Projekten an vielen Orten. Schlecht geführte Kommunalverwaltungen, die sowohl die Zahlen frisieren als auch nach Wegen suchen wollten, um den dadurch entstandenen Überfluss an Beton und Stahl loszuwerden, verstärkten das Problem.

Infolgedessen ergriff die Zentralregierung 2020 drastische Maßnahmen, um einen unkontrollierten Immobiliensektor einzudämmen, der einst 30% der wirtschaftlichen Aktivität des Landes ausmachte.

Dieser Schritt begann, problematische Bauvorhaben einzudämmen, fügte jedoch auch schmerzliche Folgen für Hausbesitzer hinzu, die dabei zusahen, wie die Immobilienpreise in den Keller stürzten. Käufer blieben mit unvollendeten oder verzögerten Wohnungen zurück, während viele große Entwickler in Zahlungsverzug gerieten oder in die Insolvenz gingen.

Der hochverschuldete Immobilienriese Evergrande, einst Chinas größter Entwickler, wurde 2024 von einem Gericht in Hongkong zur Liquidation aufgefordert. Auch andere große Immobilienentwickler zeigten Anzeichen von Schwierigkeiten, darunter Country Garden, das kürzlich einen Liquidationsantrag abwenden konnte, und Vanke, das auf ein Rettungspaket in Höhe von 11,6 Milliarden Dollar von einer Kommunalregierung wartet.

Wirtschaftliche Unsicherheiten und ihre Auswirkungen

All dies wurde durch eine Reihe wirtschaftlicher Unsicherheiten verschärft, von schwachem inländischen Konsum bis hin zur Bedrohung eines historischen Handelskriegs mit den USA, was dazu führt, dass selbst die kaufkräftigsten Käufer, wie Cai, zwei Mal überlegen, bevor sie in den Markt eintreten.

„Ich plane, irgendwann ein Zuhause zu kaufen, aber wahrscheinlich nicht in den nächsten Jahren. Ich spreche hier von nicht so bald“, sagte er gegenüber CNN.

Widerstand gegen Hypotheken

Fünf Jahre nach der ersten Welle von Zahlungsausfällen durch Immobilienentwickler bleibt der Sektor nachhaltig beeinträchtigt.

Die neuen Immobilienpreise setzten ihren landesweiten Rückgang im März fort, obwohl einige große Städte einige Verbesserungen im Monatsvergleich verzeichneten.

Die chinesische Führung hat die Stabilisierung des Wohnungsmarktes auf ihre Agenda gesetzt, aber Analysten sagen, dass die Zentralregierung – die sich mit dem Vorantreiben technologischer Fortschritte beschäftigt – kein Interesse daran hat, den Sektor zu seiner früheren Bedeutung als wirtschaftlicher Motor zurückzuführen.

Zhang Xiaoduan, Leiter der Geschäftsentwicklung für Süd- und Zentralchina bei der Immobilienfirma Cushman & Wakefield, bemerkte eine Diskrepanz zwischen dem, was die Behörden wünschen, und der Realität vor Ort.

„Es gibt immer noch eine Kluft zwischen diesen Signalen und einer tatsächlichen Steigerung der Kaufkraft über den Markt oder einer schnellen Erholung, die durch die Nachfrage vorangetrieben wird“, sagte sie.

Trotz ständig drohender Handelszölle aus den USA verzeichnete China im vergangenen Jahr einen historischen Handelsüberschuss von 1,2 Billionen Dollar, und die Wirtschaft erreichte ein Wachstum von 5%. Doch dieser Exporterfolg hat kaum zu den Ordinarbürgern durchgedrungen und sich nicht in Kaufkraft verwandelt, die den anhaltenden Immobilienrückgang umkehren könnte, so Analysten.

Mieterin Mandy Feng, die aus Angst, die Behörden zu kritisieren, einen Pseudonym bevorzugt, erklärte, dass die staatlichen Anreize nicht ausreichen, um die Sorgen der Menschen über eine unsichere wirtschaftliche Zukunft zu mildern.

„Obwohl die Immobilienpreise niedrig sind, läuft die Wirtschaft nicht gut“, sagte die 30-jährige Fotografin, die mit ihrem Ehemann und ihrer Tochter in der südwestlichen Stadt Kunming lebt.

„Es ist nicht so, dass die Menschen nicht kaufen möchten“, sagte sie. „Aber wenn alle von einem instabilen Einkommen betroffen sind und nicht viel Geld verdienen, wagt niemand, eine Hypothek aufzunehmen.“

Für eine Generation von Hausbesitzern hat Chinas Immobilienkrise gezeigt, dass sogar Investitionen in Immobilien ihre Risiken haben.

„Die Menschen haben erkannt, dass der Markt auch Zeiten der Turbulenzen durchlaufen kann, was sie viel vorsichtiger bei investitionsgetriebenen Käufen gemacht hat“, sagte Zhang von Cushman & Wakefield.

Die aktuelle Generation denkt auch anders als ihre Eltern und Großeltern, wenn es um den Hausbesitz geht.

Die Mutter Zoe Zhang, 35 Jahre alt, erklärte gegenüber CNN, dass sie „höchstwahrscheinlich“ ihren Kindern keine Wohnungen kaufen würde, obwohl sie selbst auf die Hilfe ihrer Eltern angewiesen war, um ihre aktuelle Wohnung in Peking zu erwerben.

„Chinas Markt wird allmählich immer ähnlicher den westlichen Ländern, in denen das Mieten in Zukunft möglicherweise mainstream werden könnte“, sagte die PR-Direktorin.